Nebenkosten im Mietvertrag ändern: Pauschale, Akonto und neue Positionen

Die spannungsreichsten Fälle rund um Nebenkosten entstehen oft nicht bei den Zahlen einer Abrechnung, sondern eine Stufe davor: wenn die Vermieterschaft neue Positionen einführt, von Pauschale auf Akonto wechselt oder das Akonto erhöht. Solche Änderungen sind zulässig – aber nur in der richtigen Form. Wird sie verfehlt, ist die Änderung im schlimmsten Fall nichtig.

Grundsatz: Neue Nebenkosten brauchen eine Vertragsänderung

Nebenkosten, die im ursprünglichen Vertrag nicht vereinbart sind, lassen sich nicht einfach in die nächste Abrechnung schreiben. Will die Vermieterschaft den Vertrag einseitig zulasten der Mieterschaft ändern – «namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen» – gelten die gleichen Regeln wie für eine Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 3 OR).

Das heisst konkret: Die Änderung muss auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, und sie darf nicht mit einer Kündigung verbunden sein. Fehlt eines davon, ist die Änderung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Wirksam wird sie zudem erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (HEV Region Winterthur).

Anfechtung: 30 Tage bei der Schlichtungsbehörde

Hier – und nur hier – gilt die echte 30-Tage-Frist: Eine mitgeteilte einseitige Vertragsänderung kann die Mieterschaft innert 30 Tagen nach Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR). Das ist eine Verwirkungsfrist: Wer sie verpasst, verliert das Anfechtungsrecht für diese Änderung.

Das ist etwas ganz anderes als die oft gedruckte «30-Tage-Frist» auf einer Abrechnung – für den Inhalt einer Abrechnung gibt es keine solche Frist (siehe Hohe Nachzahlung bei den Nebenkosten). Kurz: Die 30 Tage betreffen die Vertragsänderung, nicht die Abrechnung.

Wechsel von Pauschale zu Akonto

Der Wechsel ist relevant, weil sich das Kostenrisiko verschiebt: Bei der Pauschale gibt es keine Abrechnung und keine Nachforderung; beim Akonto trägt die Mieterschaft die effektiven Kosten mit jährlicher Abrechnung (die Unterschiede erklärt der Beitrag Akonto, Pauschale und «inklusive»).

Ein Urteil des Mietgerichts Zürich aus dem Jahr 2025 (ZMP 2025 Nr. 6, erstinstanzlich) hält fest, welche Anforderungen eine solche Mitteilung erfüllen muss: Sie muss nicht nur die künftige Höhe der Kosten angeben, sondern auch den Betrag, der in den vergangenen drei Jahren für die betroffenen Leistungen angefallen ist, sowie das Ausmass, um das der Nettomietzins wegen der ausgegliederten Kosten gesenkt wird. Das gelte ganz besonders beim Wechsel von einer Pauschale zu Akontozahlungen; fehlt die Begründung, ist die Vertragsanpassung nichtig (ZMP 2025 Nr. 6).

Eine wichtige Unterscheidung: Werden Kosten neu ausgegliedert, die bisher im Nettomietzins enthalten waren, muss der Nettomietzins entsprechend sinken – sonst wäre es eine verdeckte Mietzinserhöhung. Ein reiner Systemwechsel hingegen (Pauschale ↔ Akonto für Kosten, die schon bisher als Nebenkosten getragen wurden) ändert nur die Abrechnungsart und verlangt keine Senkung des Nettomietzinses (WEKA).

Akonto erhöhen: geht das einfach so?

Zwei Wege sind möglich:

Einvernehmlich – beide Seiten sind sich einig und halten es schriftlich fest.
Einseitig durch die Vermieterschaft – nach den gleichen Regeln wie eine Mietzinserhöhung, also auf dem amtlichen Formular, begründet und auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (WEKA).

Welche Begründung verständlich sein muss

Eine tragfähige Mitteilung beantwortet:

Welche Positionen ändern sich – konkret benannt, nicht als Sammelbegriff?
Welche Kosten fielen dafür bisher an (nach dem Zürcher Urteil: der letzten drei Jahre)?
Warum reicht die bisherige Pauschale oder das Akonto nicht mehr?
Wird der Nettomietzins gesenkt, wenn bisher enthaltene Kosten ausgegliedert werden?
Bis wann läuft die Anfechtungsfrist?

Typische Fehler bei Vertragsänderungen

nur ein Brief statt des amtlichen Formulars
neue Positionen ohne klare Bezeichnung
keine oder eine unverständliche Begründung
fehlende historische Kosten
Wechsel zu Akonto ohne Senkung des Nettomietzinses, obwohl Kosten ausgegliedert werden
Druck zur sofortigen Unterschrift
der Mieterschaft ist nicht bewusst, dass sie anfechten kann

Ausblick: ZEV, Contracting, steigende Energiepreise

Zwei Entwicklungen werden solche Änderungen häufiger machen: Zusammenschlüsse zum Eigenverbrauch (ZEV) rund um Photovoltaik und Energie-Contracting. Beide können neue Positionen auf die Abrechnung bringen und sind erklärungsbedürftig. Erscheinen solche Posten neu, gelten dieselben Grundsätze: klare Bezeichnung, saubere Form und eine nachvollziehbare Begründung.

Häufige Fragen

Darf die Verwaltung neue Nebenkosten einführen? Ja – aber nur über eine formgültige einseitige Vertragsänderung (amtliches Formular, Begründung) oder einvernehmlich.

Muss ich eine Vertragsänderung unterschreiben? Nein. Eine einseitige Änderung wird auch ohne Unterschrift wirksam, wenn Sie sie nicht fristgerecht anfechten – deshalb ist die 30-Tage-Frist entscheidend.

Was passiert, wenn ich nicht reagiere? Eine formgültige Änderung wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist wirksam.

Kann eine Pauschale nachträglich abgerechnet werden? Für die Vergangenheit nicht. Eine Umstellung wirkt nur für die Zukunft und nur in der richtigen Form.

Muss der Nettomietzins sinken, wenn Kosten ausgegliedert werden? Wenn bisher im Mietzins enthaltene Kosten neu separat verrechnet werden: ja.

Wie lange habe ich für eine Anfechtung Zeit? 30 Tage ab Mitteilung der Änderung, bei der Schlichtungsbehörde.

Quellen und weiterführende Links

Wo eine Vertragsänderung im grösseren Zusammenhang der Nebenkosten steht, ordnet der Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung ein.

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