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Was gehört in die Nebenkostenabrechnung – und was nicht?
Nicht jede Ausgabe rund um eine Liegenschaft darf auf die Mieterschaft umgelegt werden. Ein Überblick über umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten in der Schweiz.
Kaum ein Thema sorgt bei der jährlichen Abrechnung für so viele Rückfragen wie die Frage: Darf diese Position überhaupt auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden? Die kurze Antwort lautet: nur, wenn sie tatsächlich angefallen ist, im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart wurde und dem Gebrauch der Mietsache dient.
Der Grundsatz: nur was vereinbart ist
In der Schweiz gilt eine klare Regel: Nebenkosten sind nur dann geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als solche vereinbart wurden (Art. 257a OR). Eine pauschale Formulierung wie „zuzüglich Nebenkosten“ genügt oft nicht – die einzelnen Kostenarten sollten benannt sein.
Fehlt die Vereinbarung, sind die Kosten im Netto-Mietzins enthalten und dürfen nicht zusätzlich verrechnet werden. Ob die Nebenkosten als Akonto, Pauschale oder «inklusive» vereinbart sind, macht dabei einen grossen Unterschied – ein Überblick dazu im Beitrag Akonto, Pauschale und «inklusive» einfach erklärt.
Typisch umlagefähige Nebenkosten
- Heizung und Warmwasser – Brennstoff, Service, Verbrauchserfassung, Kaminfeger
- Wasser und Abwasser – Bezug, Abwassergebühren, Grundgebühren
- Allgemeinstrom – Beleuchtung von Treppenhaus, Waschküche, Aussenanlagen
- Hauswartung – Reinigung, Schneeräumung, Umgebungspflege
- Aufzug – Service, Wartung, Notrufkosten
- Kehricht und Entsorgung – soweit über Gebühren abgerechnet
- Verwaltungsaufwand für die Nebenkosten – sofern vertraglich vorgesehen
Was in der Regel nicht umlagefähig ist
- Reparaturen und Instandstellung – sie erhalten den Wert der Sache und sind Sache der Eigentümerschaft
- Amortisation und Rückstellungen für künftige Erneuerungen
- Verwaltungshonorar für die eigentliche Liegenschaftsverwaltung (nicht Nebenkostenverwaltung)
- Versicherungsprämien und Liegenschaftssteuern, sofern nicht ausdrücklich vereinbart
Die Trennlinie verläuft zwischen Betrieb (umlagefähig) und Werterhalt (Sache der Eigentümerschaft). Eine Service-Rechnung für den Aufzug ist Betrieb; der Ersatz der Aufzugskabine ist Werterhalt.
Die häufigste Fehlerquelle
In der Praxis entstehen die meisten Beanstandungen nicht aus bösem Willen, sondern aus vermischten Rechnungen: Eine Handwerkerrechnung enthält sowohl einen Service-Anteil als auch eine Reparatur. Wird sie ungeteilt in die Nebenkosten übernommen, ist die Abrechnung angreifbar.
Jede Position sollte sich auf einen Beleg und eine vertragliche Grundlage zurückführen lassen. Was sich nicht herleiten lässt, gehört nicht in die Abrechnung.
Fazit
Eine saubere Nebenkostenabrechnung beginnt beim Mietvertrag und endet bei einem nachvollziehbaren Beleg für jede Position. Wer diese beiden Enden verbindet, hat selten Diskussionen – und wenn doch, eine gute Antwort.
Einen Überblick über alle Schritte – von den Modellen bis zur Prüfung – bietet der Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung.
Unsicher, ob eine bestimmte Position in Ihre Abrechnung gehört? Buchen Sie ein unverbindliches Erstgespräch – wir schauen es gemeinsam an.